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如何看待疫情過后的房地產業

（2020年5月6日）

長期以來，房地產業是很多國家（包括發達國）、地區拉抬GDP增長的支柱產業。在我國也不例外，曾幾何時，因我國經濟對房地產業依賴度較高，在房地產領域防過熱、防泡沫成為政府宏觀調控的重要任務。這次新冠肺炎在全球迅速漫延，對全球經濟已經造成巨大沖擊，在這種特殊背景下，房地產業將何去何從，面臨何種狀況？本文試就此話題談點個人淺見。

總而言之，我們應該對疫情過后的中國房地產業表示樂觀。悲觀的論調和等待觀望、無所作所為的行為都是不可取的。主要理由是：

一、在宏觀經濟可控的范圍內，政府可能適度放寬房地產限制政策。有保有壓歷來是我國宏觀調控的左右手，因為房地產業畢競是產業鏈條長、就業容量大、財稅增長快、涉及中小微企業多、帶動相關行業多的產業。適度放寬房地產業是特殊時期的特殊之舉，也是一定階段內的“救市”之舉，“放寬”也是在政府可調可控范圍之內，對于全面實現今年的經濟和社會發展目標任務意義重大。上層建筑對經濟基礎的反作用力在我國表現尤為明顯，這也是我們國家的政治優勢所在。只要政府放寬、鼓勵、支持的產業就會有很好的發展空間和美好前景，這是政策給予的機遇。

二、在相當長的一段時間內，房地產業仍有巨大的消費市場。在我國，不管是城鎮居民還是農民，買房、建房仍然是其畢生最大追求和優先實現的目標。“安居樂業”，安居才能樂業，“安得廣廈千萬間”，都從不同角度反映了中國人的生活追求和境界。疫情過后，人們對購房的熱情不會減弱，但購房的具體取向會有新的變化。城市的山景房、水景房以及通風采光好的房子，城郊康養地產房，還有空氣、環境好的沿海城市住房將倍受親睞。在我國，城鎮居民、農民不僅有購房的消費欲望，而且也蘊藏著巨大的消費能力。這是消費新取向帶來的機遇。

三、在政府投資環境不斷改善的情況下，房地產投資也會逐漸活躍起來。應該說，在我國有實力、有能力投資房地產的企業和個人還是大有人在，關鍵是他們有無投資欲望。一般來說，房地產商考慮的首先是資金投下去能否賺錢，這既要算投資成本又要算購買力；同時，還要看資金投下去是否安全，這里就涉及到政府的誠信、辦事效率、治安和法治環境等。因為，房地產投資一般都是十幾個億以上的規模，屬于大項目大投資，若有閃失無論對企業還是個人后果都是無法承受和難以想象的。如果項目能賺錢、安全有保障，這些條件都比較理想的話，房地產商都有可能涌動起來。這是投資環境得到改善帶來的機遇。

突如其來的疫情給世界經濟造成極大破壞，這固然是一件壞事，但要把壞事變成好事，在急機中找到機遇，在不可能中創造可能，這是對企業家們的智慧、判斷力和決斷力的考驗。在當前的形勢下，重要的是判斷形勢，抓住機遇，練好內功，調整策略，多在考察中比較，在比較中選擇。在項目布局中做好“三個轉變”：

一、從注重城市中心開發向城市近郊甚至各方條件優越的農村轉變。2002年末開始的“非典”到這次的“新冠肺炎”，使廣大居民逐漸認識到：道路狹窄、住宅集中、人口稠密、店鋪密集的城市中心街區，在防治疾病傳播和應對突發公共衛生事件的條件上，有其明顯的短板和弱項；人們還逐漸認識到，在交通工具發達的今天，到城郊或鄰近的農村買房居住，生活方不方便并不重要，也不是問題，重要的是享受更好的空氣和環境，享受比城市中心更好的健康和安全，而且房價比城市中心更實惠。像碧桂園控股集團在城市邊緣再造“森林城市”，走出了屬于自己的獨特的成功的房地產開發之路，很值得借鑒。還有，像杭州綠城集團也是這種開發思路，值得學習。

二、從注重功能的合理性和房屋面積使用率向更注重通敞的陽光、空氣轉變。不管是在城市中心還是在城市近郊開發房地產，除規劃有特殊要求外，作為開發商應把握兩點：一是整個樓盤、房屋要盡可能坐北朝南，這是對自然現象的正確認識和科學利用，中國建筑自古以來就有“順應天道，得山川之靈氣，受日月之光華，頤養身體，陶冶情性，方人杰地靈”之說。二是房屋功能、結構設計，應最大限度地考慮有充分的采光和通風，能方便和加強陽光的攝入和空氣流通。這樣的功能和結構，不僅是滿足正常的居住，更主要的是滿足人們對居家康養、保養的生活追求。這也是新冠肺炎造成無數個家庭宅家隔離、人們對未來有效抗擊類似突發公共衛生事件的反思中得到的啟示。

三、從注重建房售房向注重環境打造和后續管理服務轉變。有些房地產開發商只注重把房屋盡快建完售完，抓緊資金回籠，卻不重視小區環境綠化美化亮化，以及服務設施的配套，更不重視小區物業管理和小區服務。這是一種短視行為。現在，居民購房不僅選擇樓盤位置、戶型結構，而且還要看小區環境和物業管理水平，從某種意義上說，后者更為重要，因為環境和后續管理服務將伴隨購房者在此生活居住若干年甚至是一輩子。有遠見有作為的房地產開發商都有自己的職業化、專業化物業管理團隊，一次購房、終身服務，在小區環境上也舍得投入，既提高了購房者生活和居住質量，也提高了其產品品質和知名度，其房價也自然水漲船高。